據(jù)新華社，中共中央政治局9月26日召開會議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟形勢，部署下一步經(jīng)濟工作。

會議強調(diào)，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

首提“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”

政治局會議提出，要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進指出，“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”的表述是首次提出，是中央政治局對房地產(chǎn)市場行情做出的非常明確指示。此處的止跌，既包括成交量止跌，也包括成交價格止跌。觀察7月份以來各地新房和二手房交易數(shù)據(jù)尤其是8月份數(shù)據(jù)，市場其實面臨了新的壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院全國百城庫存數(shù)據(jù)顯示，8月份全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明顯擴大。去化周期為25.2個月，目前已連續(xù)7個月超過兩年的去化水平，壓力較大。同時，二手住宅市場方面，1-8月份全國22個重點城市成交套數(shù)跌幅為3%，而去年1-8月份該增速為正，且幅度較大為31%。同時價格方面，統(tǒng)計的全國70個大中城市房價指數(shù)方面，8月份房價指數(shù)環(huán)比和同比跌幅均有所擴大，分別為0.7%和5.7%。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，“止跌回穩(wěn)”信號發(fā)出，要求各地做好穩(wěn)市場交易和價格的工作。這也意味著四季度各地或有非常持續(xù)的重磅加碼政策，以更好促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，本次首次在政治局會議中指出要“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，進一步表明了當(dāng)前穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的重要性，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，才能更好地為宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行提供支撐。

首提“商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、提高質(zhì)量”

政治局會議提出，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，嚴(yán)控增量是中央政治局會議中第一次提出，意味著供給過剩，同時也意味著新房要去庫存，就是要各地嚴(yán)格控制新增供地和新房供應(yīng)上市，以緩解庫存壓力，這是提振預(yù)期，促進短期止跌企穩(wěn)的工具。目前，各地庫存壓力都比較大，新房在售庫存周期在20個月左右，廣義庫存（開工未批售和未開工的用地）更大，且都是同質(zhì)化供應(yīng)。

嚴(yán)躍進也進一步指出，“提高質(zhì)量”的提法是第一次，也意味著房地產(chǎn)建設(shè)的質(zhì)量要求必須加碼，這說明在既有的保交房工作基礎(chǔ)上，要立足質(zhì)量導(dǎo)向，持續(xù)做好高品質(zhì)的住房建設(shè)。

陳文靜認(rèn)為，整體而言，未來各地土地供應(yīng)量、住房供應(yīng)量等均將結(jié)合城市自身實際需要推進，不能盲目擴大各類住房供給量，或?qū)⒁宰》康恼鎸嵭枨鬄榛鶞?zhǔn)；在存量上要優(yōu)化存量，對現(xiàn)有的存量住房進行升級改造、改規(guī)劃盤活利用等或是重要方向；進一步提高商品房建設(shè)質(zhì)量，“好房子”建設(shè)或已經(jīng)是基本要求，促進“好房子”建設(shè)的配套政策有望繼續(xù)落地。

加大“白名單”項目貸款投放力度

政治局會議提出，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。

廣開首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓指出，會議強調(diào)“加大‘白名單’項目貸款投放力度”，意圖在于推動商業(yè)銀行擴大房企信貸規(guī)模。截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元人民幣，支持400余萬套住房如期交付。當(dāng)前房地產(chǎn)市場風(fēng)險主要是房企流動性風(fēng)險。多年住房銷售不佳導(dǎo)致房企經(jīng)營收入持續(xù)下滑，房企市場化融資難度增加，整體房企資產(chǎn)負(fù)債率處于70%以上偏高水平，部分頭部房企債務(wù)問題現(xiàn)隱憂，房企風(fēng)險仍然令人擔(dān)憂。這項措施的落地將有助于改善房企的流動性狀況，控制相關(guān)風(fēng)險。

在業(yè)內(nèi)看來，后續(xù)白名單的貸款力度會進一步加大，盤活存量閑置土地，包括低效用地、出險房企未開發(fā)用地等的盤活力度也會強化。

住房支持政策將進一步發(fā)力，一線城市限購政策有望調(diào)整

政治局會議提出，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

馬泓預(yù)計，四季度到明年年初，住房支持政策將進一步發(fā)力。當(dāng)前國內(nèi)絕大部分城市已經(jīng)調(diào)整了原有的住房限制性政策，僅有一線和部分重點二線城市仍保有限購政策。預(yù)計下一個階段，包括北京、上海在內(nèi)的大城市仍有進一步調(diào)整限購住房政策的可能性，必要時可以有針對性地取消限制性購房政策。

對于存量房貸利率的調(diào)整，9月24日，國務(wù)院新聞辦公室舉行的新聞發(fā)布會就提及，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)房貸利率附近，預(yù)計平均降幅大約在0.5個百分點左右。業(yè)內(nèi)預(yù)計，10月底會正式啟動全國存量房貸普降的操作。

嚴(yán)躍進提到，近期的房地產(chǎn)發(fā)展新模式的工作要點來說，現(xiàn)房銷售等工作會持續(xù)開展，同時在財政支持、房屋養(yǎng)老金制度推進、高品質(zhì)住房建設(shè)等方面會持續(xù)發(fā)力，也是四季度各地工作試點可以積極關(guān)注的內(nèi)容。

展望后市，馬泓認(rèn)為，房地產(chǎn)市場有望觸及階段性底部后筑底企穩(wěn)。銷售及房價跌幅有望邊際收窄，房企償債壓力減輕，房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險得以緩釋，一線及部分重點二線城市土地市場可能先行邊際回暖。保障性住房建設(shè)、平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城中村改造等“三大工程”建設(shè)項目可能會加快項目建設(shè)落地，房地產(chǎn)投資趨勢上可能先抑后穩(wěn)。